Als er gebreken zijn aan uw huurwoning, vraagt u aan de verhuurder om deze te verhelpen. In de meeste gevallen komt de verhuurder dan langs om het op te lossen. Helaas zijn er ook verhuurders die niks doen of zelfs niet reageren. Dit is natuurlijk erg vervelend.
Aangezien er geen gehoor wordt gegeven aan uw verzoek, zal uw eerste gedachte zijn: geen gehoor, dan ook geen huur! U denkt op deze manier het gebrek te kunnen verrekenen en daarnaast gelijk aandacht te trekken bij de verhuurder. Maar dit is zeker niet (zomaar) toegestaan!

Wie moet het oplossen?
In eerste instantie zal moeten worden bekeken wie het gebrek moet verhelpen. Komt het gebrek voor rekening van de huurder of de verhuurder? In het “Besluit kleine herstellingen” staat beschreven welke werkzaamheden en welke gebreken de huurder zelf moet uitvoeren en oplossen. Het gaat hier met name om kleine gebreken die met niet al te veel kosten zijn te verhelpen.
Maar zelfs als hieruit blijkt dat de verhuurder het gebrek moet oplossen, bijvoorbeeld een lekkage, geeft u dat nog niet het recht om huur in te houden. De verplichting tot betaling van de huur mag niet zomaar opgeschort worden.

Waarom geen huur inhouden?
Omdat de verhuurder zijn plichten niet nakomt, wilt u ook geen huur betalen. Klinkt logisch maar toch is het niet geoorloofd. Dit kan u zelfs duur komen te staan! In de overeenkomst of de algemene voorwaarden kan een verbod zijn opgenomen om huurverplichtingen op te schorten. Daarnaast moet u rekening houden met de volgende punten voordat u overgaat tot het inhouden van huur:

• Breng altijd eerst de verhuurder op de hoogte van het gebrek en geef hem ook de gelegenheid om het dat gebrek te verhelpen.
• De opschorting moet in voldoende nauw verband staan tot de verplichtingen die uit de huurovereenkomst voortvloeien.
• De opschorting moet voldoende gerechtvaardigd zijn. Dat wil zeggen dat het achtergehouden bedrag in verhouding moet staan tot de ernst van het gebrek.

Gevolgen huur inhouden
Als achteraf blijkt dat de huur ten onrechte is achtergehouden, is er een achterstand in huur ontstaan die alsnog met kosten én rente aan de verhuurder moet worden betaald. Uiteindelijk moet u dan zelfs meer betalen. Het kan ook zo zijn dat de huurovereenkomst door het ten onrechte inhouden van huur wordt ontbonden.

Kristien Aerts: “Laat uzelf dus eerst goed informeren voordat u overgaat tot het inhouden van huur. Dit kan u uiteindelijk duur komen te staan! Ik adviseer en begeleid u graag op dit gebied.” Bel voor het maken van een gratis 30 minuten adviesgesprek met 085 047 35 53 of plan een afspraak link https://www.al-advocaten.nl/contact/.

Kristien Aerts: “ik zie regelmatig overeenkomsten waarop vermeld staat dat het een pachtovereenkomst is, terwijl dit uiteindelijk niet het geval blijkt te zijn. In plaats van pacht is er dan sprake van huur. Deze twee regimes hebben veel overeenkomsten, maar er zijn ook duidelijke verschillen. Onder meer bij de beëindiging van de overeenkomst kan dit voor grote problemen zorgen. De titel van de overeenkomst is dan niet van belang, de situatie echter wel!”

De pachtovereenkomst
Er is sprake van een pachtovereenkomst als:

• Het gaat om een onroerende zaak (bijvoorbeeld een boerderij met land of weidegrond),
• die wordt gebruikt voor bedrijfsmatige landbouw, en
• voor dit gebruik een (geldelijke) tegenprestatie wordt geleverd.

Is er geen sprake van de uitoefening van de landbouw en wordt er betaald voor het gebruik van een (on)roerende zaak is sprake van huur.

Regels waarvan u niet mag en kan afwijken
Kristien Aerts: “Wanneer de feitelijke situatie afwijkt van de titel in de overeenkomst kan dit gevolgen hebben voor de dwingendrechtelijke bepalingen die van toepassing zijn op huur en pacht. U kunt te maken krijgen met regels waarvan u niet mag en kan afwijken, en waaraan u eigenlijk helemaal niet gebonden wilt zijn.”

Gratis 30 minuten adviesgesprek
Het is aan te raden dat u zich voorafgaande aan het sluiten van een huur- of pachtovereenkomst goed voor laat lichten over welk regime van toepassing is en welke mogelijkheden en gevolgen dit heeft. Ik adviseer en begeleid u graag. Bel voor het maken van een gratis 30 minuten adviesgesprek met 085 047 35 53 of plan een afspraak link https://www.al-advocaten.nl/contact/.

Komen er na oplevering gebreken aan het licht die bij oplevering nog niet kenbaar waren? Let er dan op dat u tijdig klaagt bij de aannemer! Dit is de zogenaamde klachtplicht; de plicht om (verborgen) gebreken binnen een redelijke tijd na ontdekking te melden aan de aannemer. Als u dit niet doet dan verliest u uw recht op herstel of schadevergoeding.

Kristien Aerts: “Een verborgen gebrek is een vervelende situatie. Ik sta u graag bij en adviseer u over de stappen die u kunt ondernemen.”

Wettelijke klachttermijn
Er wordt gesproken over een redelijke termijn na ontdekking van het gebrek, maar wat is nu een redelijke termijn? Maak het gebrek zo snel mogelijk kenbaar bij de aannemer en stel hem of haar hiervoor aansprakelijk. Veelal wordt een termijn van 2 maanden als tijdig beoordeeld maar die termijn kan korter of langer zijn. Afhankelijk van de aard van het gebrek en de vraag of daarnaar nog onderzoek moet worden verricht kan het in acht nemen van een klachttermijn korter of langer dan 2 maanden acceptabel zijn. De wederpartij moet ook kunnen beoordelen of er sprake is van een gebrek waar hij of zij aansprakelijk voor is.

Wat kunt u doen bij een verborgen gebrek?
Het is aan te raden om een deskundige de gebreken en de oorzaak daarvan te laten beoordelen, zeker als deze worden betwist door de aannemer. De rechtspraak heeft al vaker uitgemaakt dat de resultaten van dat onderzoek mogen worden afgewacht. Het is raadzaam om de wederpartij zo snel mogelijk op de hoogte te stellen van het (verborgen) gebrek en hem daarvoor aansprakelijk te stellen. Ik raad u ook aan om de wederpartij uit te nodigen voor het onderzoek.

Wat moet u niet doen?
Ga nooit over tot herstel totdat er meer duidelijkheid is over de oorzaken van de gebreken en de erkenning daarvan door de wederpartij of een rechterlijke uitspraak dat de wederpartij aansprakelijk is.
Op tijd melden is erg belangrijk. Heeft u dit niet gedaan, dan heeft u pech!  De wederpartij is dan niet meer met succes aansprakelijk te stellen.
De klachttermijn is overigens een andere termijn dan de verjaringstermijn. Een verjaringstermijn duurt vaak veel langer en kan bovendien worden gestuit. In tegenstelling tot een klachttermijn.

Gratis 30 minuten adviesgesprek
Zit u met een (verborgen) gebrek en weet u niet welke stappen u kan en moet ondernemen? Ik adviseer en begeleid u graag in deze situatie. Bel voor het maken van een gratis 30 minuten adviesgesprek met 085 047 35 53 of plan een afspraak.

Zowel uw voor- als achternaam is veelal de keuze van uw ouders. U heeft het dus niet voor het zeggen.. Maar wat als uw naam niet misstaat in het rijtje met zogeheten schaam- of faamnamen? Bente Bruin, Constant Lam, Fokje Modder, Beau ter Ham, Dick Sack enz.
Het is mogelijk om een naamswijziging aan te vragen. In boek 1 van het burgerlijk wetboek is het naamrecht geregeld.

Er zit verschil in het wijzigen van de voor- en/of achternaam. Advocate Maurena Leimena weet precies hoe dit geregeld is. Maurena: ‘Ik kijk graag naar wat de mogelijkheden zijn om uw naam te laten wijzigen en help u bij de aanvraag van de naamswijziging’.

Wat zijn de regels voor een voornaam?
Een ieder heeft de voornamen die hem of haar in de geboorteakte zijn gegeven. Een voornaam mag niet ongepast zijn, of overeenstemmen met bestaande geslachtsnamen tenzij deze tevens gebruikelijke voornamen zijn.

Hoe wordt een achternaam gekozen?
Dat is afhankelijk of een kind geboren is binnen of buiten het huwelijk. Wordt een kind buiten het huwelijk geboren dan krijgt het automatisch de achternaam van zijn/ haar moeder. Wanneer een kind (later) wordt erkend dan kunnen de moeder en de erkenner gezamenlijk kiezen voor de achternaam van de erkenner. Wordt er geen keuze gemaakt dan houdt het kind de achternaam van moeder. Wordt een kind binnen het huwelijk geboren dan hebben de ouders de keuze wiens achternaam hun kind gaat dragen. Is er eenmaal een keuze gemaakt dan zullen alle kinderen geboren tijdens dat huwelijk dezelfde achternaam dragen.

Wat kunt uw doen als u niet tevreden bent met uw naam?
Onvrede over een voornaam kan ingrijpende gevolgen hebben voor uw welzijn. Ook kan het bepalend zijn voor de persoonlijke en emotionele identificatie. Gelukkig zijn er mogelijkheden om een voornaam te laten wijzigen. Een rechter moet hier wel toestemming voor geven. Dit doet een rechter alleen als u een voldoende zwaarwichtig belang heeft bij het wijzigen van uw voornaam. Daarnaast moet dit belang groter zijn dan het maatschappelijk belang (dat gediend is bij een continue naamsvoering). Enkele voorbeelden hiervan zijn:
– Spelfouten in een voornaam
– Voornamen die bespottelijk zijn of een constante bron van vragen of ergernis zijn
– Een buitenlandse normale voornaam die in het Nederlands een andere betekenis heeft
– Een voornaam die verbonden is aan een zwaar emotioneel verleden (pesten, misbruik, mishandeling)

Ook een achternaam kan gewijzigd worden, al gelden hier strenge eisen voor. Daarvoor zal een verzoek bij het Ministerie van Justitie en Veiligheid ingediend moeten worden. Een achternaam kan gewijzigd worden wanneer de naam op zichzelf of in verband met het beroep, de maatschappelijke positie of een persoonlijke hoedanigheid van de betrokkene kennelijk onwelvoeglijk of bespottelijk is of de naam zo veelvuldig voorkomt dat zij onvoldoende onderscheidend vermogen heeft. Een achternaam kan ook gewijzigd worden wanneer u psychische hinder van de achternaam ondervindt.

Gratis 30 minuten adviesgesprek
Denkt u aan het wijzigen van uw naam? Ik adviseer en begeleid u graag bij de aanvraag van uw naamswijziging. Bel voor het maken van een gratis 30 minuten adviesgesprek met 085 047 35 53 of plan hier een afspraak in.

Er komt veel op je af wanneer je onverhoopt toch uit elkaar gaat. Een emotionele tijd waarin er veel geregeld moet worden. Dankzij de specialisatie in familierecht van onze advocaat Maurena Leimena kunnen we u in een adviesgesprek vertellen over wat er allemaal komt kijken bij een scheiding en u informeren over de rechten en plichten die u heeft na de scheiding.

Persoonlijk advies door onze deskundig en ervaren advocaat
Maurena: “Ik besteed aandacht aan de juridische en financiële kant van de scheiding maar ook aan de manier van scheiden; met behulp van mediation of door beiden een eigen advocaat in de arm te nemen. Zo kunt u (eventueel samen met uw ex-partner) kiezen welke manier er het beste bij u/jullie past.”

Schakel ik een advocaat of mediator in bij het regelen van mijn/onze scheiding?
Kiest u voor een advocaat die alleen úw belangen behartigt tijdens uw scheiding of wilt u samen met uw ex-partner om de tafel en met behulp van een mediator samen op zoek gaan oplossingen waarin u zich beiden kunt vinden.

In mediation (scheidingsbemiddeling) begeleiden wij de beide partners stapsgewijs door het scheidingsproces. De mediator is onafhankelijk en onpartijdig. Een mediator neemt geen beslissingen, maar helpt de partners om een eigen oplossing te vinden. Naast de juridische en financiële kant van de scheiding is evenveel aandacht voor de emotionele kant van de scheiding.  Juist wanneer er kinderen zijn is het belangrijk dat partners goed uit elkaar gaan.  Wij bewaken als mediators het proces en het evenwicht. Wanneer de partners afspraken hebben gemaakt, worden deze afspraken in een echtscheidingsconvenant vastgelegd. Wanneer het echtscheidingsconvenant door beiden partners is ondertekend, wordt de scheiding door ons verder afgerond. U hoeft dan zelf niet meer naar de rechter.

Mediation past niet bij iedereen. In dat geval kunnen wij als gespecialiseerd familierechtadvocaat de belangen van één van de partners behartigen. Wanneer de partners ieder een eigen advocaat hebben, hoeft dat zeker niet te betekenen dat de scheiding een vechtscheiding wordt. Ook in dit geval zal er altijd geprobeerd worden eerst het gesprek met elkaar aan te gaan. In overleg met de andere advocaat en met de partners kunnen er afspraken worden gemaakt, die vervolgens ook weer in echtscheidingsconvenant worden vastgelegd. De advocaten ronden de scheiding verder af. Ook dan hoeven de partners zelf niet meer naar de rechter. Lukt het uiteindelijk niet om tot afspraken te komen, dan kunnen de advocaten de geschilpunten aan rechter voorleggen. De rechter zal na partijen te hebben gehoord een beslissing nemen.

Gratis 30 minuten adviesgesprek
Aerts Leimena advocaten kan  optreden als scheidingsmediator, advocaat of juridisch adviseur. Plan meteen een gratis 30 minuten adviesgesprek door te bellen met 085 047 35 53 of via de contactpagina.

Mocht je onbewust of ondoordacht een erfenis hebben aanvaard en helaas worden geconfronteerd met een onverwachte schuld dan loont het de moeite om te laten beoordelen of je een beroep kunt doen op wetsartikel 4:194a BW. Dit artikel biedt bescherming aan de erfgenaam die een nalatenschap zuiver heeft aanvaard en naderhand wordt geconfronteerd met een onverwachte schuld en deze schuld uit eigen vermogen moet betalen omdat het saldo van de nalatenschap ontoereikend is voor de voldoening van deze schuld. Als na aanvaarding blijkt van zo een onvoorziene schuld, kan de erfgenaam de kantonrechter verzoeken hem te machtigen om de nalatenschap alsnog beneficiair te mogen aanvaarden of, als de nalatenschap al is verdeeld, om hem te ontheffen van zijn verplichting de onverwachte schuld uit zijn eigen vermogen te voldoen.

Wat zegt de rechtspraak over dit artikel
Inmiddels is deze wet anderhalf jaar van kracht en zijn er diverse zaken geweest. In deze zaak wordt de vraag beantwoord wat onder onverwachte schulden wordt verstaan. Het gaat niet alleen om schulden die de erfgenaam niet kende maar ook om schulden die de erflater niet behoefte te kennen. De kantonrechter wijst in deze zaak het verzoek af, omdat van de erflater mag worden verwacht dat deze tenminste de administratie van de erflater had moeten raadplegen om er achter te komen welke schulden er zijn en wat hij redelijkerwijs nog kan verwachten aan schulden.

Persoonlijk advies door onze deskundig en ervaren advocaat
Maurena Leimena: “Iedere zaak is anders en de vraag die rijst is wat er onder onverwachte schulden wordt verstaan. Daarom beoordeel ik graag voor u of er een beroep op dit artikel kan worden gedaan, zodat u niet voor de schulden uit de nalatenschap opdraait. Bel voor het maken van een gratis 30 minuten adviesgesprek 085 047 35 53 of plan een afspraak via onze website https://www.al-advocaten.nl/contact/.”

Vanaf 1 februari 2018 is het bouwkundig voorbehoud standaard in de koopovereenkomst van de verkopend makelaar, die is aangesloten bij NVM, BDO of VastgoedPro opgenomen. Dit betekent dat huizenkopers binnenkort niet meer zelf hoeven te vragen om een bouwkundig voorbehoud in de koopovereenkomst.

Bij een bouwkundig voorbehoud kan de koper de koop afblazen als bij een bouwtechnische keuring ernstige gebreken worden aangetroffen of herstelkosten boven een afgesproken maximum komen.

VEH is blij met de stap, maar oplettendheid blijft geboden!
Vereniging Eigen Huis (VEH) en de Consumentenbond hebben dit afgesproken met de makelaarsorganisaties NVM, VBO en VastgoedPro. VEH is blij met de stap: “Als de koper het voorbehoud niet wordt gegund, dan is die zich in ieder geval bewust van de mogelijke risico’s die dat met zich meebrengt.”

Omdat niet alle makelaars zijn aangesloten bij de overkoepelende makelaarsorganisaties waarmee de afspraak is gemaakt en omdat partijen vrij zijn het voorbehoud uit het koopcontract te laten, blijft oplettendheid bij huizenkopers geboden!

Persoonlijk advies door onze deskundig en ervaren advocaat
Kristien Aerts: “Het blijft ook afwachten hoe banken om zullen gaan met de financiering indien uit het rapport blijkt dat er veel onderhoud uitgevoerd moet worden. Graag adviseer ik zowel aankopende- als verkopende partijen over de eventuele consequenties en risico’s door de (dus niet in alle gevallen standaard) vermelding van het bouwkundig voorbehoud in de koopovereenkomst.  Bel 085 047 35 53 voor een gratis 30 minuten adviesgesprek, of vul het contactformulier op onze site in!”