Kristien Aerts: “Met ingang van 1 januari 2023 moet een kantoorpand dat groter is dan 100m2 minimaal het energielabel C hebben. Voldoet u niet aan de eisen, dan mag u het pand na die datum niet meer als kantoor gebruiken. Dit is een verplichting die is opgenomen in het Bouwbesluit 2012 en gaat zo ver dat u het pand niet meer als kantoor mag gebruiken indien u het label niet heeft dan wel niet aan de voorwaarden voldoet.”

Handhaving Bouwbesluit

De gemeente treedt in dit geval op als handhaver. Het zal per gemeente verschillen of en op welk moment de gemeente een en ander zal gaan controleren en op welke wijze zij gaat handhaven op het moment dat blijkt dat er niet aan de verplichting wordt voldaan. Naast het gegeven dat het pand niet meer gebruikt mag worden als kantoor, kunnen dwangsommen of boetes worden opgelegd.

Uitzonderingen energielabelverplichting

Het is dus belangrijk om op tijd het energielabel aan te vragen en als het kantoorgebouw nog niet aan de vereisten daarvoor voldoet, dat tijdig in orde te maken.

Er zijn uitzonderingen op deze energielabelverplichting, onder meer:

• als de gebruiksoppervlakte van het kantoorgebouw en nevenfuncties minder dan 100 m2 is;
• als het kantoorgebouw onderdeel is van een (groter) gebouw en het totale gebruiksoppervlakte aan kantoorfuncties kleiner is dan 50% van de totale gebruiksoppervlakte aan gebruiksfuncties van dat gebouw. Denk bijvoorbeeld aan een kantoor in een fabriek;
• kantoren in monumenten (rijksmonumenten en krachtens een provinciale of gemeentelijke verordening aangewezen monumenten), kantoren in slooppanden of in panden die zullen worden getransformeerd en gebouwen die worden onteigend.

Verduurzamen en het huurrecht

Wanneer het kantoorpand aangepast moet worden om aan de voorwaarden voor het energielabel te voldoen heeft dit uiteraard consequenties in een huurverhouding. De huurovereenkomst zal nagezien moeten worden wat de verplichtingen over en weer zijn.

Bent u benieuwd wat uw rechten en plichten zijn in uw specifieke situatie? Neem dan gerust contact op, ik help u graag.

Kristien Aerts: “In de koopovereenkomst van een woning is vaak een boete opgenomen (10% van de koopsom) voor wanneer een verplichting uit die overeenkomst niet wordt nagekomen en de andere partij de overeenkomst wil ontbinden. In bepaalde gevallen kan deze boete worden gematigd.”

Niet nakomen van de verplichtingen

Een voorbeeld van het niet nakomen van de verplichtingen uit de overeenkomst is het niet meewerken aan de levering van de woning of het niet storten van de waarborgsom. Als de koper die verplichtingen niet nakomt, ook na daartoe alsnog in de gelegenheid te zijn gesteld, kan de verkoper de overeenkomst ontbinden en de boete (veelal 10% van de koopsom) vorderen.

Matiging boete

Over het algemeen dient deze boete in zijn geheel te worden betaald, echter kan in rechte matiging van die boete worden gevraagd. Het is aan de rechter om daar een oordeel over te geven, maar kansloos is dat verzoek zeker niet. Als de verkoper de woning voor dezelfde prijs of zelfs voor een hogere prijs heeft verkocht, kan de rechter oordelen dat het redelijk is dat de boete wordt gematigd. Niet iedere rechter denkt daar hetzelfde over en het is vooral het wegen van feiten en omstandigheden.

Aanvullende schade

Andersom kan de verkoper naast de boete ook nog aanvullende schade vorderen (als dat in de koopovereenkomst is opgenomen) voor het geval er meer schade is dan de 10% van de koopsom. In tijden dat woningen binnen enkele weken zijn verkocht, zal daar niet zo snel sprake van zijn.

Heeft u vragen over een koopovereenkomst? Neem dan gerust contact op, ik help u graag.

Maurena Leimena: “Na een echtscheiding komt het regelmatig voor dat de ouder bij wie de kinderen wonen samen met de kinderen wil verhuizen. Zonder toestemming van de andere gezaghebbende ouder mag dit niet. Wanneer de ouders er onderling niet uitkomen, zal de rechter een besluit moeten nemen.”

Vervangende toestemming

De ouder die wil verhuizen kan aan de rechter vervangende toestemming vragen om met de kinderen te mogen verhuizen. Waar houdt de rechter rekening mee wanneer dit verzoek wordt gedaan? Art. 1:253a BW bepaalt dat de rechtbank een zodanige beslissing dient te nemen als haar in het belang van het kind wenselijk voorkomt. De rechtbank zal dus een belangenafweging maken. Als leidraad hiervoor zijn er een aantal criteria ontwikkeld die de rechter in acht neemt bij de beoordeling:

1. De noodzaak om te verhuizen naar de betreffende plaats
   Het komt voor dat een ouder wil verhuizen naar een ander deel van het land om bij de nieuwe partner te kunnen wonen en een veelgehoord argument is dan dat deze nieuwe partner vanwege zijn werk gebonden is aan de betreffende woonplaats. Daarmee staat de noodzaak echter nog niet vast. Er zal ook onderbouwd moeten worden waarom het belang om te kunnen samenwonen met een nieuwe partner zou moeten prevaleren boven het belang van de kinderen en de achterblijvende ouder;

2. De mate waarin de verhuizing is doordacht en voorbereid
   Als een ouder midden in een schooljaar verhuist zonder eerst de uitspraak van de rechter af te wachten, is de kans groot dat de rechter de verhuizing als ondoordacht zal bestempelen en geen vervangende toestemming zal verlenen. Hetzelfde geldt indien niet kan worden aangetoond dat in de beoogde nieuwe woonplaats al de nodige voorzieningen zijn getroffen, zoals een baan, een nieuwe school en/of opvangadres voor de kinderen en een sociaal netwerk;

3. De aangeboden alternatieven en maatregelen om de gevolgen van de verhuizing voor de kinderen en de andere ouder te compenseren
   Als de ouder die met de kinderen wil verhuizen de andere ouder een uitbreiding van de zorg- en contactregeling aanbiedt of bijvoorbeeld voorstelt de extra reiskosten in het kader van de zorg- en contactregeling voor zijn/haar rekening te nemen, zal de rechter wellicht meer genegen zijn vervangende toestemming te verlenen dan in het geval de ouder die wenst te verhuizen geen enkel begrip toont voor de gevolgen van een eventuele verhuizing voor de kinderen en de andere ouder. Maar het aanbieden van alternatieven of compensatie is lang niet altijd mogelijk in dergelijke situaties. Juist als de afstand tussen de woonplaatsen van beide ouders toeneemt, is een uitbreiding van de zorg- en contactregeling praktisch gezien vaak niet uitvoerbaar en dan zal een rechter vanwege de gevolgen voor de zorg- en contactregeling minder snel vervangende toestemming voor verhuizing verlenen;

4. De communicatie tussen de ouders
   Als de communicatie tussen de ouders problematisch verloopt, is het niet ondenkbaar dat door een verhuizing – met alle praktische beslommeringen van dien – de communicatie tussen de ouders alleen nog maar slechter zal worden, hetgeen niet in het belang van de kinderen zal zijn;

5. De gevolgen voor de zorg- en contactregeling
   Het zal duidelijk zijn dat de rechter bij een ruime zorg- en contactregeling (of zelfs co-ouderschap) veel minder snel bereid zal zijn vervangende toestemming te verlenen voor een verhuizing. Een verhuizing zal in dat geval namelijk zeer drastische gevolgen hebben voor de zorg- en contactregeling, welke gevolgen veelal niet gecompenseerd kunnen worden vanwege de grote afstand tussen de beide woonplaatsen van de ouders.
   Ook is in dit verband van belang of er buiten de zorg- en contactregeling om spontane contactmomenten zijn met de andere ouder, die door een verhuizing niet meer mogelijk zouden zijn. Denk ook aan de rol van de andere bij (buiten)schoolse activiteiten. De mate waarin die andere ouder actief deelneemt kan een grote rol spelen.

6. Extra kosten van omgang door verhuizing
   Een geplande verhuizing kan behoorlijke extra kosten voor de omgang met zich mee brengen. Denk aan reiskosten vanwege de grotere afstand tussen de woonplaatsen van de ouders. Als deze extra kosten niet door de ouders gedragen kunnen worden, dan kan dat tot gevolg hebben dat het verzoek om vervangende toestemming wordt afgewezen;

7. De leeftijd van de kinderen, hun mening en de mate waarin de kinderen “geworteld” zijn
   De rechter zal in een procedure voor vervangende toestemming rekening houden met de mening van de kinderen, indien deze kinderen twaalf jaar of ouder zijn. Maar de mening van het kind zal niet altijd worden gevolgd. De rechter kan een ander belang zwaarder laten wegen. Bovendien zal de rechter een verzoek tot vervangende toestemming eerder afwijzen in het geval de kinderen geworteld zijn in hun omgeving, doordat zij in hun woonplaats zijn geboren en getogen, daar naar school gaan en in hun vrije tijd daar sport- of andere verenigingen bezoeken, waardoor zij in hun woonplaats hun sociale contacten hebben.

Is er ook toestemming nodig bij eenhoofdig gezag?

Strikt juridisch is er geen toestemming nodig, indien de ouder die wil verhuizen alleen met het gezag over het kind is belast. In een uitspraak van de Hoge Raad van 15 oktober 2021 heeft de Hoge Raad echter duidelijk gemaakt dat de ouder met eenhoofdig gezag niet zomaar met de kinderen kan verhuizen. Een verhuizing door de ouder met het eenhoofdige gezag mag de omgang met die andere ouder niet ernstig belemmeren of onmogelijk zal maken, zoals bij een verhuizing naar het buitenland.

Heeft u vragen over een dergelijke situatie of andere echtscheiding gerelateerde zaken? Neem dan gerust contact op, ik help u graag.

Kristien Aerts: “Let op bij het kopen van een woning op een eventuele zelfbewoningsplicht die door de gemeente kan worden opgelegd. Dit betekent dat je de woning zelf moet bewonen, vaak voor een bepaalde periode van een aantal jaar.”

Druk op de woningmarkt verlagen
Met deze maatregel wordt het kopen van woningen door beleggers die de woning willen verhuren ontmoedigd. Er zijn steeds meer gemeenten die deze maatregel opleggen. De zelfbewoningsplicht zorgt ervoor dat de druk op de woningmarkt lager wordt en woningzoekenden – waaronder starters – een betere kans krijgen.

Indien de woning binnen de gestelde termijn toch aan een ander wordt verhuurd dan wel op andere wijze in gebruik wordt gegeven, kunnen hoge boetes worden opgelegd.

Nieuwbouwwoningen

Deze maatregel kan nu alleen nog maar bij nieuwbouwwoningen worden opgelegd. De zelfbewoningsplicht geldt dus (nog) niet voor bestaande woningen. Daarbij kan het opleggen van deze maatregel in ieder geval voor gronden waarvan de gemeente zelf eigenaar is, maar in bepaalde gevallen ook indien dat niet zo is. De plicht kan bijvoorbeeld in een exploitatieplan worden vastgelegd of met de grondeigenaar worden overeengekomen indien partijen afspraken met elkaar moeten maken waarbij de eigenaar de gemeente nodig heeft.

Let dus goed op bij het kopen van een woning als u deze wilt gaan verhuren.

Heeft u vragen over onroerend goed recht of huurrecht? Neem dan gerust contact op, ik help u graag.

Deze week sta ik in de rubriek Aan de Keukentafel met… in De Steenbergse Bode. Een mooi interview over mijn beroep en het ondernemerschap. Wilt u het graag lezen? Dat kan ook digitaal.

Maurena Leimen: “Tijdens een scheiding moeten er veel afspraken gemaakt worden. Dit kan onder begeleiding van een scheidingsmediator. Mediation is niet bedoeld om de relatie te repareren, maar wel om de toekomstige relatie in de nieuwe situatie goed te houden. Dit scheelt energie, tijd en geld.”

De mediator is onafhankelijk
Welke afspraken maken wij over de kinderen? Hoe verdelen wij het huis? Hoe zien mijn financiën er na de scheiding uit? Allerlei zaken die kunnen spelen tijdens een scheiding en waar gezamenlijke afspraken over gemaakt moeten worden. Om dit soepel te laten verlopen kunt u er voor kiezen om een scheidingsmediator in te schakelen. Een mediator is onafhankelijk en informeert beide partners over de gevolgen van een scheiding. Wanneer er kinderen in het spel zijn staan de belangen van het kind hierbij centraal.

Ruimte voor emotionele aspecten
Het is niet gemakkelijk om tijdens- en na de scheiding, de relatie goed te houden. De mediator kan u hierbij helpen. Mediation is niet bedoeld om de relatie te repareren, maar wel om de toekomstige relatie in de nieuwe situatie goed te starten en goed te houden. Tijdens mediation wordt ruimte geboden om ook emotionele aspecten bespreekbaar te maken en om eventuele emotionele conflicten op te lossen. Daarmee kan een bijdrage worden geleverd aan de verwerking van de scheiding en kan een scheiding beter worden afgewikkeld. Dat scheelt heel wat energie, tijd en geld. De kosten van een mediator kunnen overigens verdeeld worden tussen de partners.

Waarom een vFAS-scheidingsmediator?
vFAS-scheidingsmediators hebben minstens vijf jaar ervaring in de advocatuur en zijn gespecialiseerd in scheidingen. Naast de advocatenopleiding heeft een vFAS-scheidingsmediator een extra opleiding van drie jaar gevolgd. Daarmee mogen zij zich specialist op het gebied van het familierecht noemen. Ze beschikken over kennis van zaken en maken u wegwijs op juridisch gebied. Ook op financieel vlak, denk aan alimentatie, kunnen de vFAS-mediators u van dienst zijn of zorgen zij er voor dat u voor het financiële gedeelte bij de juiste adviseur terecht komt.  Daarnaast begeleiden vFAS-mediators u ook op relationeel en emotioneel gebied.

Als vFAS-scheidingsmediator begeleid ik u graag bij een scheiding of verbreking van de samenleving om zo zorgvuldig en respectvol mogelijk uit elkaar te gaan.

Kristien Aerts: “In de wet zijn de opzegtermijnen voor zowel de huurder als de verhuurder van woonruimte opgenomen. Ik beperk me hier tot de opzegtermijn voor de huurder bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.”

Wettelijke opzegtermijn huurder

Wanneer je als huurder een huurovereenkomst woonruimte voor onbepaalde tijd wilt opzeggen, is de opzegtermijn afhankelijk van de betalingstermijn. De huurder heeft een opzegtermijn van een termijn die gelijk is aan de tijd tussen twee opvolgende huurbetalingen, maar niet korter dan één maand en niet langer dan drie maanden. De opzegging moet daarbij tegen een voor de huurbetaling overeengekomen dag plaatsvinden.
Als er dus wekelijks de huur moet worden betaald, is de opzegtermijn één maand en als er per half jaar moet worden betaald is de opzegtermijn drie maanden, veelal de laatste dag van de maand. Hiervan kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken in het huurcontract.

Uitspraak over andere opzegtermijn in huurovereenkomst
De rechter heeft onlangs besloten dat er zelfs geen enkele opzegtermijn gold, omdat er een opzegtermijn van 2 maanden (en dus met de wet strijdig) in de huurovereenkomst was overeengekomen. Omdat dit in strijd is met  een Europese Richtlijn die consumenten beschermt tegen oneerlijke bedingen in algemene voorwaarden (93/13/EEG), wordt die te lange termijn niet van rechtswege omgezet in de wettelijke termijn van 1 maand, maar geldt er helemaal geen opzegtermijn (dat is wel het geval als een te korte termijn is overeengekomen, in dat geval geldt van rechtswege de opzegtermijn die in de wet is opgenomen). Voorwaarde om een beroep te kunnen doen op die richtlijn is dat de verhuurder handelt in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf.

Of ook andere rechters deze uitspraak gaan volgen is vooralsnog niet duidelijk. Ons hoogste rechtscollege heeft zich er (nog) niet over uitgelaten.
Een waarschuwing dus aan verhuurders: het is dus van belang daarmee rekening te houden bij het opstellen van de huurovereenkomst.

Heeft u vragen over (ver)huurovereenkomsten? Neem gerust contact met ons op.

Nu is het nog zo dat je als ongehuwde en niet-geregistreerde partners de erkenning en het ouderlijk gezag van het kind zelf moet regelen, terwijl bij gehuwde en geregistreerde partners het gezamenlijk gezag automatisch geregeld wordt door erkenning.
De initiatiefnemers willen met dit voorstel de belangen van het kind beter waarborgen, het onderscheid met betrekking tot het gezag tussen kinderen geboren uit gehuwde ouders of ongehuwde ouders wegnemen. Zij willen de wet  beter laten aansluiten bij de behoefte van de veranderde samenleving en problemen wegnemen die door de huidige wetgeving worden veroorzaakt.

Maurena Leimena: “Het nieuwe wetsvoorstel zorgt ervoor dat er geen onderscheid meer gemaakt wordt tussen gehuwde en ongehuwde ouders. Na erkenning van het kind, krijgen ouders automatisch gezamenlijk gezag. Het is nog niet bekend per wanneer de wit in werking zal treden. Heeft u vragen over ouderlijk gezag of advies nodig van een familierechtadvocaat? Maak dan hier een afspraak voor een gratis 30 minuten adviesgesprek.”

Kristien Aerts: “Vanaf 1 juli 2022 mag de huurprijs weer verhoogd worden. Met hoeveel en of dit ook op u van toepassing is, leg ik u graag uit.”

Sociale huurwoning of huurwoning in de vrije sector?

Of uw huurwoning een sociale huurwoning is of in de vrije sector valt, is afhankelijk van de liberalisatiegrens. Ligt de huurprijs boven de liberalisatiegrens, dan valt de woning onder de vrije sector.

De liberalisatiegrens lag in 2021 op € 752,33 kale huur per maand en in 2022 op € 763,47 kale huur per maand.

Sociale huurwoning
De huurprijs van een kamer of woning in de sociale sector mocht in 2021 niet worden verhoogd.

Per 1 juli 2022 mag de huurprijs weer wel verhoogd worden.  De huurprijs in de sociale huursector mag vanaf die datum worden verhoogd met 2,3%  als de kale huurprijs hoger is dan € 300,00 en met maximaal € 25,00 voor huurprijzen lager dan € 300,00.

Voor huurders met een hoger inkomen (hoger dan € 47.948 voor een eenpersoonshuishouden en € 55.486,00 voor een meerpersoonshuishouden in 2020) mogen hogere huurverhogingen worden voorgesteld. De huurverhoging dient tenminste 2 maanden voor de ingangsdatum bekend te worden gemaakt. Daartegen kunt u bezwaar maken.

Voor een kamer is de maximale huurprijsverhoging, ongeacht het inkomen, 2,3%. Dat geldt ook voor een woonwagen en een standplaats.

Huurwoning vrij sector
Voor huurwoningen met een kale huurprijs hoger dan de liberalisatiegrens is de maximale verhoging 3,3% voor het jaar 2022. Daarbij dient de huurovereenkomst te worden nagekomen. Wanneer daarin een lagere maximale stijging overeengekomen is, geldt dat percentage. Bij een hoger percentage, kan maximaal 3,3% worden voorgesteld.
De gelimiteerde verhogingen gelden (in ieder geval) tot 1 mei 2024.

Gratis adviesgesprek

Heeft u nog vragen over de huurverhoging? Maak dan een afspraak voor een gratis 30 minuten adviesgesprek. Ik help u graag.

Maurena Leimena: “Waar u recht op heeft, hangt o.m. af van de relatievorm en of de invesrering voor of na 1 januari 2012 gedaan is. Ook is het belangrijk om binnen de wettelijke verjaringstermijn actie te ondernemen.”

Getrouwd of geregistreerd partnerschap

Wanneer u met privé-middelen in een gemeenschapsgoed (bijvoorbeeld een woning) investeert, dan heeft u als gehuwde of geregistreerde partner op grond van artikel 1:87 BW recht op een vergoeding van het geïnvesteerde bedrag.

Voor gedane investeringen na 1 januari 2012 komt aan degene die de investering heeft gedaan, de investering inclusief de waardeontwikkeling toe (beleggingsleer). Degene die voor 1 januari 2012 heeft geïnvesteerd, heeft recht op een teruggave van het nominale bedrag dat destijds is geïnvesteerd. Er wordt in dat geval geen rekening gehouden met eventuele waardeontwikkelingen.  Bij huwelijksvoorwaarden kan er uiteraard van het wettelijke uitgangspunt (beleggingsleer) worden afgeweken.

Samenwonend

Voor samenwoners is er geen wettelijke regeling zoals bij gehuwden en geregistreerde partners. Een beroep op artikel 1:87 BW komt samenwoners dan ook niet toe. Samenwoners kunnen er wel voor kiezen om een soortgelijke regeling over vergoedingsrechten in een samenlevingsovereenkomst op te nemen.

Is er geen samenlevingsovereenkomst of kent uw samenlevingsovereenkomst geen bepaling over vergoedingsrechten, dan kan het algemene verbintenissenrecht een oplossing bieden. Wanneer u bij de verbreking van uw samenwoning kunt aantonen dat de door u gedane investering of bekostiging van een goed van uw ex, een onverschuldigde betaling betreft, dan wel dat uw ex-partner door deze investering ongerechtvaardigd is verrijkt, dan kan dat leiden tot een vergoedingsrecht. Uit de rechtspraak blijkt ook wel dat er een vergoedingsrecht kan ontstaan op grond van de redelijkheid en billijkheid.

Verjaringstermijn

Houd er rekening mee dat een vergoedingsrecht kan verjaren. De wettelijke verjaringstermijn bij vergoedingsrechten voor echtgenoten is zes maanden na de ontbinding van het huwelijk. Binnen deze termijn moet derhalve aanspraak worden gemaakt op het vergoedingsrecht.

Bij samenwoners verjaart een vergoedingsrecht na vijf jaar. Dit betekent dat een vordering al tijdens de samenwoning kan verjaren. Indien u ook nadien aanspraak wilt maken op de vergoeding van uw investering dan moet de verjaring worden gestuit. U kunt uiteraard ook in een samenlevingsovereenkomst opnemen, wanneer de vordering opeisbaar wordt. Bijvoorbeeld wanner de samenwoning eindigt of wanneer een woning wordt verkocht.

Gratis 30 minuten adviesgesprek

Wilt u weten wat in uw persoonlijke situatie van toepassing is? Maak dan een afspraak voor een gratis 30 minuten adviesgesprek. Ik help u graag.